住宅ローン控除シミュレーション
入居年・新築か中古か・住宅の性能区分・借入条件を入れると、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の年ごとの控除額と13年（中古は10年）の合計を計算。所得税額を入れれば住民税から引かれる分と控除しきれない額も分かります。
借入額・年利・返済期間を入れると、年ごとの控除額と13年（中古は10年）の合計が表示されます。
この結果は目安です。実際の金額や判断は、公式の情報や専門家にご確認ください。計算結果の利用によって生じた損害について、当サイトは責任を負いかねます。
計算の根拠
【控除額の計算】各年の控除額 = 年末残高（借入限度額が上限）× 0.7%（100円未満切捨て）。所得税から引ける額 = 控除額と所得税額の小さいほう。引ききれない分は翌年度の住民税から控除され、その上限は所得税の課税総所得金額等 × 5%（最高 97,500円）。出典: 租税特別措置法41条、地方税法附則5条の4の2、国税庁タックスアンサー No.1211-1（新築・買取再販）・No.1211-3（中古）。いずれも令和8年（2026年）4月1日現在の法令で確認。
【借入限度額と控除期間（新築・買取再販）】2022・2023年入居: 認定住宅 5,000万円 / ZEH水準 4,500万円 / 省エネ基準適合 4,000万円 / その他 3,000万円、いずれも13年。2024〜2030年入居: 認定住宅 4,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯 5,000万円）/ ZEH水準 3,500万円（同 4,500万円）、13年。省エネ基準適合は 2024・2025年入居 3,000万円（同 4,000万円）、2026・2027年入居 2,000万円（同 3,000万円）、13年。その他の住宅は2024年以降、省エネ基準適合住宅は2028年以降、原則対象外（建築確認がその他は2023年12月31日まで、省エネ基準適合は2027年12月31日までなら経過措置で 2,000万円・10年）。
【借入限度額と控除期間（中古）】2022〜2025年入居: 認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合 3,000万円 / その他 2,000万円、10年。2026〜2030年入居: 認定住宅・ZEH水準 3,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯 4,500万円）/ 省エネ基準適合 2,000万円（同 3,000万円）、13年。その他 2,000万円・10年。
【年末残高の計算】元利均等返済。月返済額 = 借入額 × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)（r = 年利 ÷ 12、n = 返済月数、円未満切捨て）。毎月の利息 = 前月残高 × r（円未満切捨て）、残高 = 前月残高 − (月返済額 − 利息)。各年12月末の残高を年末残高とします。金融機関の端数処理や返済日の違いで実際の残高証明書とは数百円程度ずれることがあります。
【前提と注意】所得税額は毎年同額と仮定しています。合計所得金額 2,000万円以下（床面積40㎡以上50㎡未満は 1,000万円以下）、床面積 50㎡以上（または40㎡以上）、返済期間 10年以上などの要件は満たしているものとして計算します。税額の最終的な判断は税務署・税理士にご確認ください。
出典：国税庁 タックスアンサー No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合、国税庁 タックスアンサー No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合
使い方
- 入居した年（予定の年）、新築・買取再販か中古か、住宅の性能区分（認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合・その他）を選びます。子育て世帯・若者夫婦世帯に当てはまる場合はチェックを入れます。
- 借入額（万円）・年利・返済期間・返済開始の年月を入れると、元利均等返済で各年の年末残高を計算し、年ごとの控除額と合計が表示されます。残高証明書の金額が分かっているときは「年末残高を入れて1年分」に切り替えます。
- 「所得税額・課税所得を入れる」を開いて源泉徴収票の所得税額を入れると、所得税から引ける分・住民税から引ける分（最高97,500円）・控除しきれずに消える分に分けて表示されます。
よくある質問
所得税から引ききれない分は住民税からいくら引かれますか？
その年の所得税額を超えた分は、翌年度の住民税から控除されます。ただし上限があり、所得税の課税総所得金額等の5%、最高97,500円までです（2022年以降に入居した場合）。所得税も住民税も引ききれなかった分は戻りません。このツールでは所得税額と課税総所得金額を入れると、この上限を反映して「消える額」まで表示します。
控除額がそのまま戻ってくるわけではないのですか？
控除額（年末残高×0.7%）はあくまで「引ける上限」で、実際に戻るのは納めた所得税額（と住民税の上限内）までです。所得税額が控除額より小さい人は、控除額をすべて使い切れません。結果の「実際に戻る額」と「理論値」の違いはこの点です。
初年度は確定申告が必要ですか？2年目以降は？
はい、1年目は会社員でも確定申告が必要です（入居した翌年の2月16日〜3月15日が原則）。2年目以降は、税務署から届く「住宅借入金等特別控除申告書」と金融機関の「年末残高証明書」（電子化された場合は不要なこともあります）を勤務先に出せば年末調整で受けられます。
ペアローンや連帯債務の場合はどう計算しますか？
控除は一人ひとりに適用されるので、それぞれの年末残高（連帯債務なら持分割合で按分した残高）と、それぞれの所得税額で別々に計算して合算します。このツールでは「年末残高を入れて1年分」に自分の分の残高を入れ、所得税額も自分の分を入れてください。借入限度額も一人ずつ判定します。
繰上返済をすると控除は減りますか？
控除額は各年12月31日の残高で決まるので、繰上返済で残高が減ればその分控除額も減ります。また、返済期間を短縮する繰上返済で、当初の契約からの返済期間が10年未満になると、その年以降は控除を受けられなくなるので注意してください。
2024年以降の「その他の住宅」はなぜ対象外になるのですか？
省エネ性能を高める政策として、2024年（令和6年）以降に入居する新築住宅は省エネ基準を満たすことが条件になりました。ただし2023年12月31日までに建築確認を受けていた住宅（または2024年6月30日までに建築された住宅）は経過措置として借入限度額2,000万円・10年で対象になります。中古住宅の「その他の住宅」は引き続き2,000万円・10年で対象です。
子育て世帯・若者夫婦世帯とは誰のことですか？
入居した年の12月31日時点で、19歳未満の扶養親族がいる人、または本人か配偶者のどちらかが40歳未満の夫婦です（税法上は「特例対象個人」）。2024年以降に新築・買取再販に入居した場合と、2026年以降に中古住宅に入居した場合に借入限度額が上乗せされます。床面積40㎡以上50㎡未満の住宅には上乗せはありません。